不動産鑑定入門
不動産鑑定士事務所の選び方について
平成28年1月現在、不動産鑑定士事務所は、日本全国で3,398業者あります。 いったいどこに依頼をすれば良いか迷ってしまうのではないでしょうか。 不動産鑑定評価書の内容によって、ビジネスの行方も左右されます。 そこで、私たちの経験の中から、不動産鑑定士事務所選びの6つのポイントをお教えします。
不動産鑑定報酬の基準について
業界最大手の不動産鑑定会社では、不動産の鑑定評価額に応じた報酬を一律に定めています。つまり、報酬は評価額によって決まるのです。 また、宅地・建物か、農地、林地か、マンションかなど、不動産の「種類」によっても報酬額は変わってきます。 更に、近隣地域か遠隔地なのか、対象不動産の所在地によっても変わります。 多くの不動産鑑定事務所では、こうしたものを目安に、仕事の特殊性や依頼の目的に応じて、具体的な報酬料を決めています。
不動産鑑定書の中身について
不動産鑑定書の役割は、依頼者がかかえている問題を解決し、満足していただくことです。そのために、鑑定書の内容は融資担当者や会計士、弁護士、税理士さらには利害関係者など、誰が見ても信頼できる内容でなければなりません。そこには、一体どんなことが記されているのでしょうか？
継続賃料・地代について
不動産の鑑定評価は、不動産鑑定評価基準では「不動産の経済価値を判定し貨幣額を以って表示する。」としています。 また「不動産の価格（賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価である。」とされています。 つまり、不動産の権利あるいは価値は金額で表されることになるのです。
時価評価について
時価会計の進展そして企業価値の向上を目的とするCRE戦略の導入など企業不動産の適正な時価をどう評価するのか、また保有する不動産が経営資源として有効活用されているのか、 不動産を保有することの意味が大きく変わろうとしています。企業は時価会計とCRE戦略の両方を総合的に管理運営することが今後欠かせなくなります。
適正賃料について
賃貸借契約は、そもそも当事者同志の継続的な信頼関係に基礎をおいています。したがって、賃料増額・減額請求がされた場合は、増額・減額請求の内容にもよりますが、「事情変更の原則」等が適用されるほど賃料が実態とかけ離れた状態にない限り、簡単に承諾する必要はないと思います。借主・貸主自身単独で対応・交渉できるのであれば別ですが、最初の対応・交渉の段階が重要となり、不安であれば改定賃料請求額が妥当かどうか、まずは不動産の専門家である不動産鑑定業者等に相談されるのがよいと思います。
不動産証券化について
J-REITの誕生を契機として、不動産証券化市場は拡大を続け、現在では投資家や金融機関から事業法人まで、欠かすことのできない投資スキームへと発展しています。
近年は、オフィスやマンションに加え、ショッピングセンター・ホテル・物流施設・データセンター・底地など、多様な不動産が証券化の対象となり、市場は一層の成長成を見せています。
さらに昨今では、「不動産の小口化（不特法商品や任意組合型スキームなど）、デジタル化・トークンとしても注目を集めており、投資家保護の観点からも、客観的かつ専門的な不動産鑑定評価の役割はますます重要性を増しています。