法律事務所の皆様へ
継続賃料・地代について 不動産鑑定士 森 公司からのアドバイス。
継続賃料とは？
賃料は一般的には、【1】新規賃料（正常賃料、限定賃料）【2】継続賃料（地代・家賃）に大別されますが、不動産鑑定で賃料評価が依頼される場合は、通常【2】の継続賃料（地代・家賃）のケースが多くなります。
○不動産鑑定評価基準では継続賃料を次のように定めています。
「継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係わる特定当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料である。継続賃料は、賃貸借等の契約に係わる実際支払賃料を改定する場合及び条件変更等により実際支払賃料を改定する場合等のものであり、契約の当事者が特定されていることにその特徴があり、【1】差額配分法、【2】利回り法、【3】スライド法、【4】賃貸事例比較法等の手法を適用し、かつ当該契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して求める。」
継続賃料は経済価値だけでは決まらない
そもそも賃貸人・賃借人の両当事者間での強い相互信頼関係に基礎を置く当該賃貸借契約の継続・維持等を前提にした場合、現行の支払賃料を決定した当時の契約自由の精神や意思を充分に尊重すべきであり、安易に改定・変更すべきものではなく（契約は守らなければならないという基本大原則の順守）また改定・変更する場合においても“できる限り両当事者への影響を少なくするように配慮すべきものである”という基本理念を充分に考慮し業務に努めています。（事情変更の原則及び借地借家法第32条に基づく賃料改定・変更の必要性）
継続賃料は、純粋に経済的な諸状況や諸事情だけを前提にして成り立つ経済価値ではなく、両当事者が既に締結しこれまで順守してきた契約内容によって生まれた状況を考慮すべきです。言い換えれば「特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」であり、多分に法的・私法的な諸事情からの影響を受ける経済価値で「契約等によって縛られている」ということもできます。従って、このような制約が付いた継続賃料は、まさしく特定当事者間でのみ妥当性ないし相当性を持つ、言わば主観的な経済価値（継続賃料）だといえます。
価格と賃料の間に見られる直接的な相関関係は、現実においてはかなり緩やかです。賃料の改定は少なくても2〜3年で、普通で4〜5年程度でタイムラグがありますが、時には大きく崩れるほどに不安定な場合もあります。つまり、地価が上昇・下落しても必ずしもすぐ賃料が追随するのではなく、仮に追随したとしても必ずしも地価の増減率と同率で賃料も増減する正比例の関係にあるのではないのです。つまり単に正の相関関係にあるだけに過ぎず、改定時期が遅れるにつれて、変動幅は縮小される傾向にあります。
本来の不動産鑑定評価の趣旨
以上でありますが、「継続賃料」の評価は、賃貸人・賃借人両当事者が、賃料の増減改定に関する利害関係の中で適正妥当な賃料のあり所を指摘することであり、この点こそまさしく不動産鑑定の社会的・公共的意義の重大さを示すものです。
従って、具体的事案においては、依頼人が賃貸人なのか賃借人なのかそれとも当事者以外の弁護士・裁判所等なのか、また依頼人の要望は賃料の増額か減額か等に応じた適切・妥当な経済価値の判定・評価をすべきなのです。そして、その結果として両当事者がこれまで通りの継続的信頼関係を維持・構築できるようにできるだけ「信義即・禁反言」の法理等に則った配慮・勘案・助言等をすべきものであり、そのことがまさしく「不動産鑑定評価」という本来の趣旨なのです。
鑑定評価額にいわゆるストライクゾーンがあるとすれば、そうした範囲内においてできるだけ依頼人の要望に沿った評価額を提示するように心がけて評価する時に達成できる金額であると定義できます。
まずはご相談ください
賃料の値上げ（増額請求）を通知された借主あるいは賃料の値下げ（減額請求）を通知された貸主は、その請求内容にもよりますが、多分に法的問題を含んでおり、借主・貸主単独で対応できない場合には、一般的に弁護士事務所等に相談されるケースが多くなります。そして、当該弁護士事務所等から、不動産鑑定会社に鑑定評価依頼されるという流れが多いのではないかと思います。
この場合に、不動産鑑定評価を依頼するメリットについてお話しします。賃料値上げ（増額請求）や賃料値下げ（減額請求）に関わる問題では、不動産の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価書を準備・添付して相手方（賃貸人）との交渉に臨む方が、より説得力ある効果を生み出すと思います。また、当初から交渉・協議が進まない場合は、将来的に調停・訴訟となるケースが多いのも事実です。したがって反論対策を踏まえての鑑定評価書（訴訟場面でのいわゆる証拠力補強のようなもの）を事前に準備しておくということが必要になってきます。鑑定評価書なしで交渉・調停・訴訟等に臨むのというのは、現実問題としては相当な不利が生じ困難が伴うものと思われます。「賃貸人・弁護士・鑑定士の三位一体」的な理論武装こそ交渉・調停・訴訟を有利に解決する方策ではないかと思っております。私どもはこれまで、継続賃料という特殊案件における評価・取り扱いで数多くの実績があり、充分にご満足のいく対応ができるものと確信しておりますので、鑑定評価書の必要が生じた際にはぜひご相談ください。
不動産鑑定士 森 公司
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