当社実績
隣接地所有者による無道路地の併合購入
1．所在地
東京都の一般住宅地域
2．依頼目的
対象地（無道路地）の隣接地（無道路地以外）所有者が、対象地（無道路地）を購入して併合使用する場合における、当該無道路地の「売買価格の参考として」である。
3．類型
更地（無道路地）
4．価格の種類
市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格であり、「限定価格」と判定した。
5．評価手法
「無道路地」とは、そもそも全く道路には接しておらず（建築基準法上の接道条件）、そのままでは土地としての有効な価値は認められないものである。また、不動産鑑定評価基準にも明記されているように、通常土地は土地単独では最有効使用であるとは認められず、建物との相互関連作用によって価値そのものが発揮されるものであると考えられている。
本件対象地（無道路地）についても、現状のままでは、対象地が本来的に包含している市場価値は見え出せないものであり、道路への通路確保又は隣接地（無道路地以外）の土地との併合使用等が実現可能になって初めて、その潜在価値が具現化するものであると思料する。
これらのことを勘案考慮したうえで、かつ依頼者等からの事情聴取等に基づき、以下の通り評価することにしたものである。
- i ）
- 最初に、土地価格比準表に基づく方法及び相続税の財産評価基本通達に基づく方法等を適用して得られる価格を比較考量し関連付けて、「対象地（無道路地）の正常価格（現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）」を求める。
- 次に、i ）と同様にして、「隣接地（無道路地以外）の正常価格」を求める。
- ii ）
- さらに、取引事例比較法及び収益還元法（土地残余法）適用して得られる価格を比較考量し関連付けて、かつ公示価格等との均衡にも留意して、対象地（無道路地）と隣接地（無道路地以外）の併合を前提とした、「一体画地としての正常価格」を求める。
- iii ）
- 最後に、「一体画地としての正常価格」から、「対象地（無道路地）の正常価格」及び「隣接地（無道路地以外）の正常価」格を控除することにより得られる増分価値を適正に配分し、「対象地（無道路地）の限定価格」を求める。
なお、配分率については、限度額比による方法（併合後の状態を前提として、併合前の画地の所有者が、相互に相手の画地を購入しても損はないとする購入限度額の各地における価格比により配分するという方法である。即ち、相互の限度額を以って貢献度・寄与度とみなす方法であり、一般的に用いられているものである。）及び総額比による方法（併合後の状態を前提として、併合後の画地の総額（持分）に応じて配分する方法であり、やはり実務においては一般的に用いられているものである。）等を比較検討して査定することとした。
借家権価格（立退料相当額） |
一括賃貸借契約（サブリース）の継続賃料 |
破産決定通知に伴う早期売却処分価格 |
隣接地所有者による無道路地の併合購入料 |
区分所有建物（共有持分）の価格 |
底地所有者による借地権の併合購入 |
事業用定期借地権が設定された底地の担保評価 |
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